토지거래허가구역 해제·지정? 어떤 제도인데 실거주 매매 부동산 시장이 출렁거리지?

서울시가 잠실·삼성·대치·청담 토지거래허가구역을 해제한 지 34일 만에 강남구·서초구·송파구·용산구 내 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정했다.

 

특정 구역이나 동(洞)이 아닌 자치구를 한 번에 지정한 것은 이번이 처음이라고 한다 ('25-03-19 서울시, 국토교통부, 지정기간 '25년 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간)

서울시 토지거래허가구역 확대 지정. 출처 : 연합뉴스

토지거래허가제는 투기가 우려되는 지역에서 일정 규모 이상 집이나 땅을 거래할 때 관할 기초자치단체장의 허가를 받아야 하는 규제다.

 

주택은 2년간 실거주 목적 매매만 허용하며, 전세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭투자’(전세 끼고 매매)가 불가능하게 되었다.

 

이번 조치는 지난달 잠실·삼성·대치·청담 해제 이후 강남권을 중심으로 서울 집값과 거래량이 올라갔기 때문이다.

 

업계에서는 해제 시점과 금리 인하 시점도 맞물린 데다 올해 들어 금융권 대출 문턱이 낮아진 것이 집값 상승을 더 부추겼다는 분석이다.

서울시와 국토교통부는 이번 지정 이후에도 과열이 지속될 경우 "조정대상지역"과 "투기과열지구" 추가 지정도 검토할 것이라고 한다. 

 

현재 강남구·서초구·송파구·용산구는 ‘조정대상 지역’, ‘투기과열지구’으로 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제가 강화되고 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되는 등의 규제를 받고 있다.

서울시 토지거래허가구역 확대, 부동산 시장 영향은?

전문가들은 "단기적인 거래 위축 효과는 있겠지만, 집값 안정으로 이어질지는 불확실"하다고 분석한다.

 

토지거래허가구역지정이 일정 기간 동안 투기 수요를 억제할 수 있지만, 자금력이 있는 수요층은 여전히 시장에 남아 있어 가격 안정 효과는 제한적이라고 지적한다. 

 

실거주 의무와 허가 절차로 인해 거래량 감소는 예상되나, 정책의 일관성이 부족해 시장 불확실성을 높일 가능성도 있다.  이번 조치로 인한 풍선효과도 우려된다.

 

규제에서 제외된 영등포, 마포, 광진, 강동 등으로 투자 수요가 몰릴 가능성이 크며, 대출 규제 강화로 인해 임대차 시장으로의 이동도 증가할 것이라는 분석이 나온다.

 

결국 토지거래허가구역지정만으로는 장기적인 시장 안정을 기대하기 어렵고, 주택 공급 확대와 대출 규제 완화 등 종합적인 대책이 필요하다.

토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 특정 지역의 "부동산 투기 방지 및 안정적인 토지 이용을 목적으로 지정"되는 제도다.

 

국토교통부 또는 지방자치단체가 지정하며, 해당 구역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 반드시 사전에 "관할 행정기관의 허가"를 받아야 한다.

 

이를 통해  "불필요한 투기 수요를 억제하고, 실수요자 중심의 거래가 이루어지도록 유도"하는 것이 목적이다.

 

토지거래허가구역으로 지정되면 허가 없이 계약을 체결할 수 없으며, 이를 위반할 경우 해당 거래는 무효로 간주된다. 또한, 허가를 받더라도 허가 목적대로 일정 기간 사용해야 하며, 임의로 용도를 변경하거나 전매할 수 없다.

 

이러한 제약은 주거 안정을 도모하고 지역 개발을 합리적으로 조정하기 위해 도입된 것이다.

 

이 제도는 "도시 개발, 신도시 조성, 주요 산업단지 조성 등과 관련하여 특정 지역에서 토지 수요가 급증할 것으로 예상될 때 주로 시행"된다.

 

따라서 토지거래허가구역 내에서 부동산을 매매하거나 투자하려는 경우, 반드시 사전 허가 절차와 적용 규정을 숙지해야 한다.

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토지거래허가구역 지정 기준

토지거래허가구역은 "토지의 투기적 거래가 성행하거나, 가격이 급등할 우려가 있는 지역"을 대상으로 지정된다.

 

이를 위해 국토교통부 또는 지방자치단체는 다양한 경제적·사회적 요인을 고려하여 구역을 선정한다. 

 

(1) 토지 가격 상승률: 단기간 내 "토지가격이 급등한 지역"은 투기 목적의 거래가 많다고 판단되어 허가구역으로 지정될 가능성이 높다.

 

(2) 개발 계획: 신도시 개발, 산업단지 조성, 대규모 인프라 건설 등 "정부 또는 지방자치단체의 개발 계획이 발표된 지역"도 허가구역 지정 대상이 된다.

 

(3) 거래량 증가: 일정 기간 동안 "토지 거래량이 급격히 증가한 경우"에는 투기 수요가 많다고 판단하여 허가구역으로 지정될 수 있다.

 

(4) 투기 우려: 지역과거에도 부동산 투기가 심했던 지역이나, 특정 투자자들이 "집중적으로 매입하는 지역" 역시 허가구역으로 지정될 수 있다.

 

(5) 기타 시장 상황: 정부의 부동산 정책 방향, 금융 시장 변화, 대규모 투자 프로젝트 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 특정 지역이 허가구역으로 선정될 수 있다.

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토지거래허가 절차

토지거래허가구역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 반드시 관할 행정기관의 허가를 받아야 한다.

 

허가 절차는 비교적 복잡하며, 요건을 충족하지 못하면 거래가 성사되지 않는다. 

 

(1) 허가 신청: 매도자와 매수자는  "거래 계약을 체결하기 전에 해당 지역의 관할 행정기관(시·군·구청)에 토지거래허가 신청서를 제출"해야 한다.

 

(2) 심사 및 검토: 행정기관은 "신청인의 실수요 여부, 토지 이용 계획, 해당 지역의 개발 상황 등을 종합적으로 검토"하여 허가 여부를 결정한다.

 

(3) 허가 결정 및 통보: 허가가 승인되면 매수자는 허가받은 내용대로 토지를 이용해야 하며, 일정 기간 동안 전매가 제한될 수 있다.

 

(4) 계약 체결 및 등기: 허가를 받은 후 정식으로 계약을 체결하고, "부동산 등기 절차를 진행해야 한다." 허가 없이 계약을 체결하면 해당 계약은 무효가 된다.

토지거래허가구역 내 거래 시 주의사항

토지거래허가구역에서 부동산 거래를 할 때는 "법적 절차를 정확히 준수해야 하며, 허가 요건을 충족하는지 철저히 검토하는 것이 중요"하다. 

 

(1) 허가 없이 계약 체결 금지: 토지거래허가구역에서는 "허가를 받지 않고 매매 계약을 체결할 경우, 해당 계약은 무효"가 되며 법적 문제가 발생할 수 있다.

 

(2) 실수요 목적 검토: 매수인은 "해당 토지를 실수요 목적으로 사용할 계획을 제출해야 하며, 투기 목적의 거래는 불가능"하다.

(3) 전매 제한: 일정 기간 동안 "토지를 다시 매도할 수 없는 경우가 많으므로, 매입 전에 신중한 검토가 필요"하다.

 

(4) 용도 변경 제한: 허가받은 목적 외의 용도로 "토지를 이용할 수 없으며, 용도 변경이 필요한 경우 별도의 허가 절차가 필요"하다.

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토지거래허가구역은 "부동산 시장의 안정과 공공 이익을 위해 운영되는 제도"다.

 

따라서 해당 구역 내에서 토지를 거래하려는 경우, 반드시 "허가 절차를 준수하고, 실수요 목적을 명확히 해야 한다".

 

허가 없이 거래를 진행할 경우 법적인 문제가 발생할 수 있으며, 일정 기간 동안 토지 이용이 제한될 수도 있다.

 

특히, 토지거래허가구역은 정부의 정책 변화에 따라 지정·해제될 수 있으므로, 최신 정보를 지속적으로 확인하는 것이 중요하다.

 

토지거래허가구역에서의 거래는 일반적인 부동산 거래보다 더 많은 절차와 제약이 따르지만, "제도를 정확히 이해하고 준비하면 안정적인 토지 이용과 거래가 가능"하다.

 

() 2025-03-19 위드아띠 머니챌린저 하승범 디렉터