아파트를 딸에게 싸게 팔면 생기는 세금 문제 해결하는 절세전략은?

신현중 씨는 보유하고 있는 아파트를 딸에게 팔려고 하는데, 현재 시세보다 저렴하게 매매하기로 했어요. 딸은 자금 출처가 명확한 소득으로 모은 돈이 있기 때문에 부동산 매매가 이루어져도 문제가 없을 것으로 보고 있지요.

 

이런 경우 부모와 자녀의 아파트 매매 거래에 증여세 문제가 없는 것일까요?

 

양도소득세 부당행위계산 부인 규정!

납세자가 자산을 특수관계인(예: 친족, 계열사 등)에게 시가보다 현저히 낮은 가격으로 양도(저가양도)하는 등 정상적인 경제인이라면 선택하지 않을 비정상적인 거래를 통해 조세부담을 인위적으로 줄였다고 인정되는 경우,

 

세무당국이 해당 거래의 실제 행위·계산을 인정하지 않고 세법에서 정한 방식(예: 시가 기준 등)으로 소득을 다시 산정해 과세하는 제도이지요

 

부모 자녀는 특수관계인 간으로 양도소득세 과세대상 거래를 하는데, 시가와 대가의 차이가 3억 원 이상이거나 5% 이상인 경우에는 시가에 양도한 것으로 판단해요.  반대로 시가보다 훨씬 비싼 가격에 매입하는 경우에도 부당행위계산 부인 적용 대상이 되어요.

예를 들어 신현중 씨가 시가 20억 원인 아파트를 딸에게 18억 원에 양도하는 경우 시가와 대가의 차이는 2억 원(=20억-18억)으로 3억 원 미만이지요.

 

그러나 시가와 대가의 비율은 10%(=2억/20억)로 5% 이상이어서 양도소득세 부당행위에 해당해요. 따라서 신현중 씨의 양도소득세 계산을 할 때 양도가액은 18억 원이 아닌 20억 원으로 적용되지요.

이처럼 양도소득세 측면에서는 시가와 실제 거래가액 차이에 따라 과세 방식이 달라져요.

 

한편, 매수자인 자녀에게는 증여세 과세 여부도 따로 검토해야 해요. 특히 특수관계인 간 거래인만큼, 증여세 고ㆍ저가 거래 규정이 적용될 수 있어요.

 

특수관계인과 저가 또는 고가로 부동산을 거래하였을 경우

구    분	수증자	과세요건	증여재산가액
저가양수	양수자	(시가-대가)의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억 원 이상	(시가-대가)-(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액)
고가양도	양도자	(대가-시가)의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억 원 이상	(대가-식가)-(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액)

 

비특수관계인과 저가 또는 고가로 부동산을 거래하였을 경우

구    분	수증자	과세요건	증여재산가액
저가양수	양수자	(시가-대가)의 차액이 시가의 30% 이상	(시가-대가)-3억 원
고가양도	양도자	(대가-시가)의 차액이 시가의 30% 이상	(대가-식가)-3억 원

 

그렇다면 절세전략은?

부모와 자녀는 특수관계로 신현중 씨가 딸에게 아파트를 시가보다 저가로 매매하려는 경우 매도인인 신현중 씨에게는 양도소득세 부당행위계산 부인 규정이, 매수인인 딸에게는 증여세 고ㆍ저가 규정이 각각 적용되어요

 

절세 전략은 신현중 씨와 딸에게 적용되는 위 규정 중에 어느 규정을 피해 갈 것인지에 따라 다른데요

 

(1) 예를 들어 시가 20억 원의 아파트를 17.1억 원에 매매하는 경우

① 증여세 고ㆍ저가 규정 :
시가와 대가의 차이는 2.9억 원으로 3억 원 미만이고 시가와 대가의 차이비율은 14.5%으로 30% 미만이지요. 딸에게 증여세 고ㆍ저가 규정이 적용되지 않는다.

② 양도소득세 부당행위계산 부인 규정 :
시가와 대가의 차이는 2.9억 원으로 3억 원 미만이고 시가와 대가의 차이 비율은 14.5%으로 5% 이상이다. 신현중 씨에게 양도소득세 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 양도가액은 시가인 20억 원이 적용됩니다

 

(2) 또 다른 예로 20억 원의 아파트를 19.1억 원에 매매하는 경우

① 증여세 고ㆍ저가 규정
시가와 대가의 차이는 0.9억 원으로 3억 원 미만이고 시가와 대가의 차이 비율은 4.5%으로 30% 미만이지요. 딸에게 증여세 고ㆍ저가 규정이 적용되지 않습니다.

② 양도소득세 부당행위계산 부인 규정
시가와 대가의 차이는 0.9억 원으로 3억 원 미만이고 시가와 대가의 차이비율은 4.5%으로 5% 이상이지요.  신현중 씨에게 양도소득세 부당행위계산 부인 규정이 적용되지 않으며 양도가액은 대가인 19.1억 원이 적용되어요.

위 두 가지 예의 가장 큰 차이는 신현중 씨의 양도소득세 차이가 아니라 딸의 실제 아파트를 구입한 가격의 차이이지요. 시가 20억 원의 아파트를 17.1억 원에 취득하는 것과 19.1억 원에 취득하는 것의 차이로 2억 원의 차이가 발생해요.

 

전자(1)의 경우 신현중 씨는 양도가액 차이 0.9억 원에 해당하는 양도소득세가 추가 부과되지만, 딸은 취득가액 2억 원의 차이만큼 해당 아파트를 구입하는데 자금을 아낄 수가 있게 되지요. () 위드아띠 머니챌린저